La Ley de Alquileres nos tiene en vilo; capaz a vos también. Que la reemplazan, la actualizan, la suspenden, o la derogan. Así que hasta que se resuelva ese “temita”, decidimos salir a investigar cuánto cuesta alquilar un departamento en Argentina. 

Bueno, en realidad le pedimos a Focus Market que recorra las calles y nos traiga data fresquita de abril. Te vamos a contar cuánto cuesta el alquiler de un departamento de uno o dos ambientes en CABA, Córdoba, General Roca, Mendoza, Paraná, Rosario, Santa Fe, y Tucumán. 

De yapa, presupuestamos una mudanza en CABA que podría servirte de referencia si estás por abrir las alas y volar hacia nuevos rumbos. 

¡Apa, vemos que te interesó! Dale, avancemos que este informe es de los más oportunos del condado. 

Precios promedio de departamentos 

¿Cuántas veces googleaste este año “qué cuesta alquilar un departamento en Argentina” o “precios de deptos. baratos en Argentina 2023”? Las razones para mudarte son muchas: achicar gastos, estar más cerca del trabajo, cambiar de zona, o incluso independizarte. Pero claro, no vas a pegar un portazo en donde estás sin ver qué hay allá afuera. O dicho en otras palabras, sin saber qué cantidad de plata necesitás para la movida.

Atendeme esta info, Mabel. De acuerdo al relevamiento de Focus Market, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires las unidades de 1 ambiente andan en $80.000, mientras que si querés alquilar uno de 2 ambientes vas a necesitar $100.000 o más. 

Estos datos son promedio. Hay precios más caros y más baratos, ¡por supuesto! Depende de la zona, amenities, antigüedad de la propiedad, y tamaño.

Si en cambio andás por Córdoba, los departamentos de un ambiente cuestan alrededor de $51.571, y los de dos $86.500. En Mendoza la cosa anda bastante parecida, porque necesitás unos $50.000 para el de un ambiente y $90.000 para el de dos. 

En Paraná los deptos. de un ambiente promedian los $55.000, pero si te podés estirar unos $15.000, estarías en condiciones de alquilar uno de dos. 

¿Querés alquilar en Rosario? Deberás desembolsar $48.000 para el de 1 ambiente, y $89.000 para el de 2. Ahí cerquita, en Santa Fe, se da algo muy curioso: la vivienda monoambiente está saladita: $77.500, mientras que la de dos ambientes queda en $88.500.

Dejamos los dos extremos para el final: Tucumán registró el precio más bajo para departamentos de un ambiente -$45.000- y General Roca el más alto para el de dos ambientes ($110.000). 

Porcentaje que representa el valor promedio del alquiler respecto a los ingresos familiares

Ahora toca entender qué porción de los ingresos de un grupo familiar -o persona- se destinará para pagar el alquiler de la vivienda. 

En CABA una familia destina alrededor de un tercio de sus ingresos para pagar el alquiler de un departamento de 1 ambiente, considerando que es la ciudad con uno de los salarios más altos del país. En el General Roca, provincia de Río Negro, ese número asciende hasta el 41,6%, y en Santa Fe a 47.1%.

Se consideró para el análisis el ingreso total familiar promedio de cada aglomerado urbano analizado, en base a EPH-INDEC y ajustados por índice de salarios. Dicho de otra manera:

Ciudad Autónoma de Buenos Aires: $246.238

Córdoba: $163.615

Rosario: $161.869

Paraná: $144.780

Mendoza: $150.637

Tucumán: $146.990

Santa Fe: $159.151

General Roca: $168.077

Es clave a la hora de planificar dónde vivir, entender qué porcentaje de los ingresos se deberá destinar para la vivienda. No es solo alquiler; en ciertos casos también se pagan expensas, y por supuesto servicios como agua, electricidad, y gas. 

En la Ciudad de Buenos Aires, el ABL (alumbrado, barrido y limpieza) debe ser pago por el inquilino, mientras que los impuestos a la vivienda en sí misma corren a cuenta del propietario. 

Precios de alquileres en países latinoamericanos

De acuerdo al relevamiento de Focus Market, Uruguay se posiciona como el país más caro para alquilar, al menos en este grupo de naciones latinoamericanas. Ahí necesitarías unos USD 569 , mientras que en Chile alrededor de USD 385. 

Tercero en el ranking se encuentra Ecuador, que tiene su economía dolarizada desde el año 1999. Ahí tenés que contar con 360 dólares para alquilarte algo. Cerquita le sigue Paraguay, con USD 333, luego Colombia con USD 296, Brasil con USD 279, Bolivia con 275 dólares, y recién después viene Argentina con 179 dólares. En el caso de nuestro país se tomó como referencia la cotización del dólar MEP.

En el último puesto queda Venezuela, donde con 40 dólares podrías alquilar algo. 

Cuánta plata necesito para mudarme

Tomamos como ejemplo la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Supongamos que la persona, grupo, o familia se muda a un departamento de un ambiente. Va a pagar $90.000 mensuales en concepto de alquiler.

 Gastos de mudanza: CASO CABA DEPTO 1 AMBIENTE con alquiler mensual $90.000 

Para ingresar a la nueva vivienda va a entregar $90.000 en concepto de depósito en garantía. Lo solicita la persona propietaria del inmueble, para asegurarse que quien alquila va a cumplir con el contrato. 

Cuando termina el plazo del alquiler, si no se necesitan reparaciones, esa plata la devuelven.

También se pagan otros $90.000 por mes adelantado.  El artículo 1.196 de la Ley 27551 indica que “si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes”.

Se incluyó en este presupuesto también un servicio de mudanza que incluye camión y dos operarios, y cuesta $25.000.

Finalmente, para este ejemplo agregamos un seguro de caución, que es una buena opción para quienes no tienen familiares o personas conocidas a quienes pedirles que le salgan de garantía. ¿Dónde se contrata un seguro de caución? En una compañía aseguradora, o en un banco. 

Estos cuatro conceptos suman $385.000. Por favor armá un presupuesto antes de emprender la aventura, e incluí todo todo todo para no quedarte cortina. ¿Vas a tener que llamar a alguien que arregle el cuerito de la canilla del depto. que dejás? ¡Incluí ese costo! También es común tener que pintar ese mismo lugar, y destinar algún que otro morlaco a gastos de inmobiliaria. 

Qué tener en cuenta sobre la actual Ley de Alquileres

Ya que estamos en el baile, se nos ocurrió que podemos aclarar algunos puntos importantes de la actual Ley de Alquileres, porque al fin y al cabo, hoy todavía está vigente.

¿Cuánto dura el contrato de alquiler?

El plazo mínimo es de 3 años. Hay algunas excepciones pero tienen que ver con inmuebles para otro tipo de uso que no sean de vivienda permanente. 

Por supuesto que más adelante veremos las opciones para rescindir el contrato e irte antes. 

Hola, ¿me salís de garantía?

De acuerdo a la ley actual, el inquilino o la inquilina le deben proponer al locador o a la locadora por lo menos 2 de las siguientes garantías:

• Título de propiedad inmueble.

• Aval bancario.

• Seguro de caución.

• Garantía de fianza o fiador solidario.

• Garantía personal del inquilino o de la inquilina: recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio. En caso de ser más de una persona, deben sumarse sus ingresos.

Atenti, el locador o la locadora no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, excepto que sea una garantía personal del inquilino o inquilina. Ahí sí que pueden exigir hasta 10 veces el valor mensual de la locación.

Toc, toc, ¡llegaron las expensas!

Y sí, no se nos ocurrió ningún chiste, perdón. Ni la Inteligencia Artificial encontró algo que cause gracia cuando llegan las expensas. La posta es que si alquilás, te corresponde pagarlas y no hay tutía. Pero, pero, pero, no vas a tener a tu cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.La ley indica: “Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.

¿Quién se hace cargo de los gastos de reparación?

La persona dueña de la propiedad -locador o locadora- es responsable de conservar el inmueble, y por lo tanto debe encargarse de reparar el deterioro originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino o inquilina.

Si el locador se niega a realizar un arreglo urgente, quien está pagando el alquiler puede hacerlo por su cuenta, pero el locador o locadora tendrán que pagarlo. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador es notificado de la necesidad de hacer la reparación.

En caso de que las reparaciones requeridas no sean urgentes, el inquilino o inquilina debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino o inquilina puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas. ¿Qué pasa si el deterioro impide usar el inmueble?  Se puede pedir la rescisión del contrato. 

¿Puedo irme antes de lo estipulado? 

Sí, podés. Incluso poniendo alguna canción dramática de Los Pimpinelas. Pero vas a tener que cumplir ciertos requisitos:

• En caso de querer dejar de alquilar durante el primer año de contrato, deberás indemnizar al locador o locadora por el valor de 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.

• Si te querés ir luego de pasado 1 año de contrato, la indemnización es por el valor de un mes de alquiler. 

• Cuando se trate de un alquiler de inmueble para vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.

Renovación del contrato

¿Te encantó ese lugar? ¿Cumple con las características de luminoso-amplio-pagable? Bueno, en ese caso, dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para charlar sobre la renovación del contrato. Si el locador o la locadora guarda silencio, o se niega a llegar a un acuerdo -y recibió la notificación como corresponde- podés finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.

La verdad que nos hicimos un lindo recorrido por diferentes temas relacionados al alquiler de departamentos. Solo resta dejarte un dato y una sugerencia: 

• Acá está el texto completito de la Ley 27551 para que la leas de pe a pa. 

• Mudarse puede ser estresante y lindísimo al mismo tiempo. Dentro lo posible, planificá y presupuestá para no llevarte sorpresas o hacer todo a los ponchazos. 

¿Te queda alguna duda? Contanos qué te parecen los precios de los alquileres que aparecen en el informe, ¿son coherentes con los de tu zona?